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北京二手房市場平穩 學區房成交轉淡

董添中國證券報·中證網

  近日,中國證券報記者對北京地區二手房市場走訪調研發現,市場整體趨于平淡,成交量較為適中。除了個別急售房源報價相比前期成交價出現一定下探,在售房源整體報價和成交價小幅上漲。從成交量看,區域之間存在一定差異。值得注意的是,幼升小、小升初錄取接近尾聲,學區房成交稍顯平淡。五環外的剛需房成交近期則出現一定釋放,成交量和成交價均小幅走高。

  房價波動較小

  “北京地區的二手房價格下跌很難,淡季和旺季的區別主要體現在成交速度和成交量上!蔽挥谀衔瀛h某二手房中介銷售人員王麗(化名)對中國證券報記者表示,“淡季的時候,賣出一套房子可能要幾個月,旺季可能只要幾天!

  王麗介紹,春節之前,大興區的二手房帶看量受疫情影響較大,成交出現下滑。但在清明、五一、端午等假期期間,看房客戶逐漸增加,推動成交量提升,特別是近期成交量抬升明顯。而在之前,春節前后往往是二手房成交旺季。

  “最近幾年,北京地區二手房市場一直較平穩,除了學區房市場,其余樓盤價格波動較小,漲跌都比較困難!币晃辉诒本┒鄠片區工作過的二手房銷售人員對中國證券報記者表示。

  5月份,北京地區二手房價格漲幅整體收窄。國家統計局數據顯示,2021年5月份,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%,漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點;深圳由上月持平轉為下降0.1%。

  “升學季”步入尾聲

  中國證券報記者了解到,隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲,學區房的成交量相比4、5月份出現了一定下滑。

  “每年的2月-4月,學區房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點,就是為了趕上當年能夠在這個區域上學。這類客戶基本上都是全款交易,成交速度較快。4月份以后,入學信息采集陸續完成,學區房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學基本上已塵埃落定,因此學區房的成交逐漸轉淡!倍辔粡氖聦W區房交易的二手房中介人士對中國證券報記者表示。

  中國證券報記者調研發現,西城區近年來的招生改革受到關注,2021年“小升初”全區派位名額比往年明顯增加,因此核心學區房的屬性有所轉淡。

  家住西城區非核心學區的張玲(化名)對中國證券報記者表示,今年西城區明顯加大了全區派位名額,小升初全區派位階段可以報名5所西城區優質中學。第一梯隊的優質中學明顯提升了全區派位名額,非核心學區孩子進入這些中學讀書的機會增加。

  “西城區的優質學區房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區。部分小學可以直升優質中學,資源豐富,房價也高。比如,椿樹館小學就直升北京八中,對應的學區房價格相對較貴。今年加大了全區派位名額,其他小學的畢業生有了更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校!睆埩釋χ袊C券報記者表示。

  新房市場分流

  新房市場成交量上升明顯,對二手房市場的分流效應較強。

  中國證券報記者走訪了解到,北京地區入市的新房項目約200個,除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目,多數是前期入市、尚未清盤的限競房項目。這些項目入市時間較長,基本已經竣工或已達到入住標準,相比周圍二手房競爭力較強。

  “北京地區的新房項目從拿地到最后的入市銷售,大概需要半年時間,最多不會超過一年!币晃粡氖滦路夸N售多年的中介人士對中國證券報記者表示,“從目前情況看,北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實行‘兩集中’出讓地塊的項目,有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數不限價,且部分項目位于核心區。隨著這些地塊對應的新房項目入市,北京地區新房均價大概率會被拉高!

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