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首輪集中供地漸入尾聲 業內:拿地資金來源或成下一個監管方向

甄素靜每日經濟新聞

  每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

  第一輪集中土拍即將落幕,各大城市土拍進入精細化管理和規則調整階段。

  從機構統計數據來看,集中供地措施旨在降低土地競拍溢價率,但并未獲得預期效果。除鄭州、長春等小部分城市土拍遇冷,多數地塊以底價成交外,諸如合肥、廈門等城市熱點地塊,開拍即達最高價,并進入搖號階段。

  第一輪集中土拍即將落幕,各城市緊急修訂調整土地出讓規則,東莞、無錫等地相繼發文限制房企注冊“馬甲公司”搶地,杭州更是在競地價基礎上將“競質量“的規則寫進政府重點工作任務。

  熱度不減

  “地王出,房價漲”的段子一直在樓市流傳。業內人士分析認為,倒逼兩集中政策出臺或與2021年開年后土拍市場火熱有關,2月初西安出讓首宗土地曲江二期,包括國央企在內的企業超15家參拍,該地塊最終樓面價2.3萬元/平方米,溢價率達141%,開年的土拍熱某種程度上倒逼管控升級。

  隨后北上廣深等22個重點城市宣布將進行土地兩集中出讓。但隨著一線城市和重點省會城市集中供地的持續推進,旨在降低土地競拍溢價率的集中出讓,并未獲得預期效果,5月土地市場量價齊升,熱度持續回暖,樓板價持續創新高。

  以合肥為例,從競拍結果來看,首批集中出讓的24宗地塊,12宗涉宅用地中有50%地塊溢價率超29%,8宗地塊觸頂搖號。蘇州首批集中供地中,12宗地均設置市場指導價、中止價、一次報價有效區間,最終2宗涉宅用地底價成交,7宗涉宅用地均溢價拍出,溢價率為10%~15%。

  而重慶今年首次集中出讓更是刷新了此前地價的紀錄,首批集中供地出讓46宗地,總成交金額為635億元,成交樓面均價9133元/平方米,平均溢價率43%,其中有22宗地成交溢價率超過50%,最高溢價率達到130%。

  從宏觀方面看,北京、南京和杭州等城市的土地出讓價格也在持續攀升。據克爾瑞地產研究統計,30家典型房企5月新增土儲總建面為2973萬平方米,環比上升23.7%;新增土地成交總價為3367億元,環比上升76.9%;平均成交樓板價7917元/平方米,與上月相比上升了43%,均價上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地,一二線成交占比增加。

  具體到微觀市場,在首輪集中土拍中,30強房企共計拿下260宗含宅地塊,占集中供地的4成左右,核心土地資源持續向頭部房企集中。

  戴德梁行研究院副院長張曉瑞認為,熱點城市土拍限制條件多、規則復雜、拿地門檻高,集中土拍意味著對資金實力、調度能力、拿地策略、綜合運營能力以及低利潤下融資成本等全方位的考驗,小型房企發展空間進一步壓縮。

  杜絕“馬甲”

  集中土拍政策使得熱點城市拿地門檻更高,錯過重點城市土拍或令部分房企面臨無米下鍋的境地。為防止惡性競爭,充分發揮市場作用,東莞、蘇州、南昌等城市已在首輪集中土拍后開始調整參拍規則。

  近日,東莞自然資源局等7部門聯合發布《關于規范土地招拍掛競買資格的通告》(試行)規定,東莞土地參拍企業實繳出資必須大于0;參拍企業員工參保人數必須大于0;參拍企業連續報稅1年以上,且納稅總額必須大于“0”,也就是說,土拍前成立控股子公司參拍的模式行不通了。

  通知還規定,初次違反規則,參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣;再次違反規則,參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。

  實際上,以同一家房企注冊多個“馬甲公司”在土拍市場圍獵地塊的現象并不鮮見。據《每日經濟新聞》此前報道,在蘇州發布首批集中供地公示后,房企就進入到了備戰狀態。從工商注冊資料看,此次集中供地政策實施前的1月和2月,蘇州新增房地產類公司數量分別是357家和240家;3月猛增至614家,超過前兩個月總和;4月新注冊數量進一步增加到675家。

  而作為四個一線城市中首個進行土地集中出讓的廣州,競拍過程也引來眾多房企圍獵,據媒體報道,在備受關注的黃埔科學城涉宅地塊,更是有超百個房企馬甲報名舉牌。

  “首輪土拍暴露出房企通過馬甲公司增加拿地概率的問題,隨著各地相繼發文禁止馬甲公司拿地,這勢必引起市場聯動效應,預計后續將有更多城市進行跟進嚴管”,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  實際上在東莞發布通知之前,蘇州市自然資源和規劃局也發布了《關于嚴格落實競買要求的通告》強調,同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買,且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對于違反上述規定的競買人,經認定構成違規競買的將被認定為失信行為人,三年內不得參與蘇州土拍。

  無錫市自然資源和規劃局還要求參加土拍的競拍公司承諾除該競拍主體公司外,無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”,或是“我公司(該競買人)下屬控股子公司”參與競拍,違反者將一年內禁入無錫土地市場。

  此外,杭州在今年的政府工作報告中還將“實施建筑質量提升工程,出臺“競地價、競質量”政策”寫進重點工作任務。業內人士分析認為,該政策實施將是繼上個世紀末土地公開招拍掛之后,也是杭州“限房價、競地價”后,土地市場出讓規則迎來的新的重大變化。

  這一重點工作任務的布置或與近年來行業高周轉大環境有很大關系。一位TOP50房企投拓負責人告訴記者,經過前幾年“高周轉”潮流洗禮,目前開發效率在原有開發品質的基礎上,想再有大提升是不容易的,所以政府會擔心競得企業短期內找不到舒緩成本壓力的“正路”,項目開發質量與安全會出問題。

  嚴躍進還預判,在調整土地出讓規則后,市場監管的另一個方向可能就是房企拿地的資金來源,土拍市場會趨穩,企業拿地也會更加謹慎。

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