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房貸利率上調,房地產稅漸近,買房窗口期關閉?

管清友第一財經

  最新的LPR數據出爐,房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續13個月沒有變動了,但近期深圳、寧波、杭州接連上調加點數,房貸利率悄然上調。其實不單是這幾個城市,全國房貸平均利率已經連續4個月上行了,樓市加息潮已至。信貸大招來襲,勢必會增加購房成本,打擊購房者積極性,還有提上議程的房地產稅改革試點,確實能在一定的程度上為火爆的樓市降降溫,但也會加重購房負擔,購房窗口期正在關閉! 

  房貸利率要上漲了?多個城市差異化“加息”

  最先行動的是深圳建行。上調房貸利率后,首套房貸款利率執行LPR+45BP(相當于5.10%),二套房貸執行LPR+95BP(相當于5.60%),相比之前分別上調15BP和35BP,安居型商品房貸款利率還是執行LPR+30BP(相當于4.95%),維持不變。

  這次深圳“加息”有三個特點:

  一是基準利率5年期LPR不變,調整的是加點數。一旦加點數確定后,整個還款周期都保持不變,后續僅隨著LPR浮動;

  二是差異化“加息”,具有保障屬性的安居型商品房加點數不變,首套剛需上調15BP,二套改善上調35BP,二套房利率調整幅度高于首套房貸利率,適當向保障和剛需傾斜;

  三是并未全面“加息”,只是部分區域部分銀行,建行“加息”后,工、農、中、交四大行緊隨其后,其他大型銀行跟進的可能性較大。但在房貸集中管理制度之下,如果銀行房貸額度不緊張,也有可能不跟進。

  除深圳外,寧波和杭州地區的多家銀行也開始上調房貸利率。寧波四大國有銀行同步上調,首套房按揭利率從5.35%上調至5.45%,二套房按揭利率從5.6%上調至5.7%,首套和二套同步上調了1個百分點。杭州四大行將首套房利率從5.2%上調至5.4%,二套房從5.38%上調至5.5%,首套房上調的幅度比二套房還要高,可能是因為杭州新房嚴格限價,倒掛嚴重,打新過于狂熱。

  從趨勢上看,通脹預期升溫,貨幣政策邊際收緊,雖然5年期LPR短期不會輕易動,但樓市成交火爆的城市、信貸額度緊張的銀行可通過增加加點數上調房貸利率,后續整體房貸利率大概率延續穩中微增的態勢!

  房貸利率“加息”影響有多大?購房窗口期逐漸關閉

  我們簡單測算了一下,以深圳為例,假定首套房商業貸款300萬,30年還清,按照等額本息的還款方式,每月月供需增加275元,總還款額增加了9.9萬,對于剛需也是一筆不小的開支,差不多是普通人一年的工資。如果是二套的話,還款條件不變,月供增加了656元,整個還款周期多了23.6萬。雖然相對高額的總價,金額不算太多,也是增加了還款壓力,會對市場情緒有一定的沖擊。

  “加息”潮來臨,購房窗口期逐漸關閉。房貸利率小幅上漲已成為趨勢,很多城市房貸利率都出現了上行的情況。4月全國首套房貸款平均利率為5.31%,環比上漲4BP;二套房貸款平均利率為5.59%,環比上漲2BP,房貸利率已經連續三個月上漲了。60個重點城市中,18個城市首套房貸利率上浮,14個城市二套房貸利率上升,沒有城市下調。

  不僅房貸成本上行,貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理后,不少銀行房貸額度趨緊,審核更為嚴格,首付資金證明、社保證明等都有嚴格的要求。而且放款周期變長,熱點城市平均放款時間從1-2個月延長至3-6個月,整體上首套房貸仍快于二手房貸。貸款貴,難度大,勢必會打擊購房積極性,購房窗口期逐漸關閉。

  房地產稅真的要來了?改革試點漸行漸近

  房貸利率上調,購房成本增加,計劃買房的人有點慌了。房地產稅開征,持有成本上升,名下有房的人坐不住了,特別是有多套房的,所以最近財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會,備受關注。

  座談會首次提到“改革試點”,標志著房地產稅終于要從立法上升到實施階段了,會先于立法開展房地產稅試點,大概率在深圳、海南試點,可能很快就會開始實施。在立法落地實施之前,通過改革試點積累經驗,這也是過去改革中常見的操作。

  關于房地產稅立法進程,這幾年每次兩會都會被提及,2018“穩妥”-- 2019“穩步”-- 2020“穩妥”--2021“積極穩妥”,最新表態增加“積極”二字,表明由于疫情一度放緩的房地產稅立法重回正軌。房地產稅會來,由于房地產稅涉及面廣,征收對象、計稅依據、稅率結構、免征額度等都非常敏感復雜,立法并沒有明確的時間表,預計也不會很快就來,從立法進程上來看,全面落地至少還需要兩到三年的時間,大概率會在十四五期間實施。

  大家都很關心房地產稅對房價的影響,短期會有一定的情緒沖擊,但長期抑制效果并不顯著,基本面最重要。房地產稅可通過增加保有成本,抑制投資性需求,影響房地產市場,短期會有一定沖擊,但更多是情緒上的,長期對房價的抑制效果并不顯著,關鍵還是看基本面,如果基本面沒問題,有房產稅照樣漲,如果基本面沒吸引力,沒有房產稅也照樣跌。從國際經驗看,美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅,房地產稅的征收未能有效抑制房價上漲。從國內經驗看,上海和重慶自2011年推進房產稅試點以來,房價不跌反漲,房地產稅對房價的調控作用效果并不明顯。

  所以房地產稅對剛需自住影響不大,對炒房者抑制效果較為明顯。按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,對于普通剛需,房地產稅會通過設定免征面積、免征額度等稅收優惠機制適度減負,影響不會太大,該買還得買。但對于多套房產擁有者,由于大概率采用超額累進稅率,即便第一套免征、從第二套開始征收,超出免征面積的部分稅率依次提高,征繳壓力會比較大,增加持有成本,這也符合房住不炒的主基調。

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